Der mietrechtliche Kompromiss in diesem Lande ist ein hoher Wert,der nicht leichtfertig auf’s Spiel gesetzt werden darf.

Die Initiative „Für mehr bezahlbaren Wohnraum“ und der eng an diese angelehnte Gegenvorschlag des Zürcher Kantonsrats sind nicht nur sympatisch – sie erscheinen fast zwingend: wer ist gegen bezahlbaren Wohnraum? Ich nicht. Das macht das politische Ansinnen aber zugleich gefährlich, denn es gefährdet sozial- und wirtschaftspolitisch erprobte Lösungen für den kurzfristigen politischen Erfolg.

Ich habe die Schweiz in europäischen Gremien des Wohnungsmarktforschung vertreten und musste in dieser Rolle oft der Frage Antwort stehen, wie es kommt, dass die Schweiz ein Volk von Mietern und die Wohnraumversorgung auf dem Mietwohnungsmarkt sowohl im Inlands- als auch vor allem im internationalen Vergleich vorzüglich ist (siehe etwahttp://eu.wiley.com/WileyCDA/WileyTitle/productCd-1405181885.html). Die Antwort auf diese Frage ist vielfältig. Mit Blick auf das politische Ansinnen gilt es vor allem zu betonen, dass private, institutionelle und genossenschaftliche Anbieter mit Wohnraum im Mietwohnungsmarkt immer Geld verdienen konnten. Aber auch, dass in Miete zu Wohnen hierzulande nie ein Stigma erfahren hat. Hiermit unterscheidet sich die Schweiz von vielen Ländern, in denen der Mietwohnungsmarkt in politischen Initiativen – sowohl von Linker wie von bürgerlicher Seite (man denke hier an Frau Thatcher) – systematisch zerstört wurde. Der Kern unserer guten Wohnraumversorgung basiert nachweislich auf einer liberalen Marktverfassung, gemischt mit einem guten (und bei Missbräuchen auch einem verordneten) Gespür für das richtige Mass und einen Ausgleich zwischen den Marktparteien. Schliesslich geht es beim Wohnen nicht um ein Gut, auf das man verzichten könnte.

Seit ich mich in den 1990er Jahren mit dem Funktionieren des Mietwohnungsmarktes zu beschäftigen begann, haben die politischen Lager um den Mieterverband und den Hauseigentümerverband in zahlreichen Vorstössen versucht, das Mietrecht grundlegend umzukrempeln. Gelungen ist ihnen dies nie – die so genannte Missbrauchsgesetzgebung lebt fort (leider auch wenig hilfreiche technische Details wie die Anbindung der Mieten an der Hypothekarzins). Für die Linken gilt die Wohnung als Sozialgut, welches sich aus eine „Grundbedürfnis Wohnen“ herleitet, für das bürgerliche Lager ist das Wohnangebot der Niederschlag eines Investitionsentscheides, der vernünftigerweise nur dann zustande kommt, wenn er vernünftig und damit langfristig lohnenswert ist. Beide Perspektiven sind wichtig. Zusammenfassend führt das Bundesamt für Wohnungswesen den über viele Jahre entstandenen Kompromiss wie folgt aus: „Die Wohnungsversorgung ist primär eine Aufgabe der Privatwirtschaft. Die Finanzierung erfolgt soweit als möglich über den Hypothekarmarkt. Die Eingriffe in den freien Markt sind auf Bereiche zu beschränken, wo es Defizite, Konflikte oder Missbräuche gibt.“

Aus Sicht der Wohnungsmarktforschung ist bei der Revision des PBG am 28. September zu bedenken, dass dieses fein austarierte und über lange Zeiträume bewährte Kompromisswerkt zwischen den Marktparteien in einer räumlichen Logik ausser Kraft gesetzt würde: Es werden Gebiete förmlich ausgestanzt, in denen die Kostenelemente im Mietrecht weiter Gültigkeit haben, die Marktelemente hingegen ausser Kraft gesetzt würden. Wie wäre es umgekehrt – wenn etwa in einigen Gebieten nur noch das freie Spiel der Marktkräfte gälte? Beides macht keinen Sinn. Der aktuelle Boom des Wohneigentums ist ein wichtiger Hauptgrund der Verknappung von Angeboten auf dem Mietwohnungsmarkt. Er zeugt von einer im historischen Blick wohl wenig nachhaltigen wenn nicht gar hoch riskanten Geldpolitik, und nicht von einem Qualitätsproblem auf dem Mietwohnungsmarkt, welches durch ein Ausweichen ins Eigentum gelöst würde. Denn es gilt auch zu bedenken, wo die Bodenpreissteigerungen der letzten Jahre herrühren. Die Tiefzinspolitik des FED und der EZB haben den Eigentumsmarkt in der Schweiz für viele Inlandhaushalte geöffnet, die vorher keine Chance auf einen Bankkredit erhielten. Die tiefen Zinsen und hohen Preise, die für Wohneigentum erzielt werden, haben aber zur Folge, dass Genossenschaften oder Private kaum mehr Grundstücke erwerben und für Mietwohnungen entwickeln können. Somit wird klar, was sich die PBG Revision in Wirklichkeit anmasst: kommunale Raumplanungsmassnahmen sollen auf die globale Zinspolitik reagieren! Dies ist nicht nur staatspolitisch bedenklich, sondern vom Mechanismus her absurd und in den Folgen unüberlegt.

Die anvisierte Wirkung der PBG Revision ist aber nicht nur chancenlos im genannten gesamtwirtschaftlichen Kontext, sie zeitigt auch Folgen, die den Befürwortern zu wenig bekannt sind. So belegt eine Studie der Stadt Zürich, dass die Unterstützung gemeinnützigen Wohnens neben dem erwünschten Effekt auch unerwünschte Kosten zeitigt, die einseitig von der Wohnbauindustrie getragen werden. Die entstehende Minderung des Nutzens von eingesetzten Geldern (im Allgemeinen die Verdrängung privatwirtschaftlicher Investitionen durch (para-)staatliche Aktivitäten wie etwa die direkte oder indirekte Subventionierung von gemeinnützigen Wohnbauträgern) nennen die Ökonomen ein „Crowding-out“. Solche grundlegenden Zusammenhänge müssen in die komplexen Zusammenhänge von Wohnungsmarktpolitik einfliessen.

Unterschätzt wird von der Befürwortern aber auch die Selbstorganisation in der Branche. Nicht nur engagieren sich Immobilien-Anlagestiftungen in der Romandie und der Deutschschweiz im Segment des preisgünstigen Wohnraums. Vielmehr gibt es, gerade auch im Raum Zürich, zahlreiche Kooperationen von Wohnbaugenossenschaften und gewinnorientierte Anbietern. Dies wird gerade auch von führenden Genossenschaftern, wie etwa von Peter Schmid, hervorgehoben.

Der Wohnungsmarkt ist daher kein Ort für Quick Gains, zur Profilierung, oder für populistische Stimmungsmache. Der mietrechtliche Kompromiss in diesem Lande ist ein hoher Wert, der nicht leichtfertig auf’s Spiel gesetzt werden darf.

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