Das Mietrecht in der Schweiz hat sich in den letzten Jahren massiv verändert. Die Spiesse sind heute ungleich lang, die Vermieter haben das Nachsehen.

Wie die Vermieter ausgebeutet werden

Unlängst verlangten die Hauseigentümer, dass die maximal zulässige Rendite wieder aus dem Gesetz gestrichen wird. Dieser Vorschlag, gekoppelt mit einer Marktmiete, löste bei den Vertretern der Mieterverbände Verärgerung aus. Warum bloss? Heute ist eine einseitige Besserstellung der Mieter gegenüber der Vermieter Tatsache. Ein paar Beispiele:

  • Jeder Mieter kann eine Senkung des Mietzinses verlangen, sofern der Referenzzinssatz sinkt. Der einheitliche Referenzzinssatz ist seit seiner Einführung stetig gesunken – von 3,5 Prozent im Herbst 2008 auf die heute gültigen 2,0 Prozent. Hat ein Mieter dies konsequent eingefordert, zahlt er inzwischen eine bis zu 15 Prozent tiefere Miete.

  • Der Vermieter wird gezwungen, allfällige Ersparnisse an die Mieter weiterzugeben. Doch das ist ein Eingriff des Staates in den freien Markt. Zudem erweist sich das Argument, dass der Vermieter bei tieferem Referenzzinssatz Geld spart, in vielen Fällen als falsch. Wieso? Viele Vermieter haben sich in den letzten Jahren mit fixen, langjährigen Hypotheken abgesichert. Folglich sind die Kosten für die Finanzierung kaum variabel.

  • Wenn ein Vermieter seine Liegenschaft vollständig mit Eigenkapital finanziert hat, also gar keine Hypothek besitzt, ist seine Situation noch unfairer. Oft sind dies ältere Leute, die ihre eigene Altersvorsorge mit dem Erwerb einer Liegenschaft sichergestellt haben. In guter alter Manier haben diese Leute ihre ganzen Ersparnisse in ihre Liegenschaft gesteckt. Sie wollten keine Abhängigkeiten von irgendeiner Bank.

In solchen Fällen besteht eine störende Bevorteilung der Mieter. Diese profitieren auf Kosten der Vermieter von einer staatlich verordneten Reduktion der Miete; diese geht zu 100 Prozent zu Lasten der Vermieter.

Unzulässig ist eine Rendite auf Mietwohnungen, wenn der Besitzer einen Nettoertrag von mehr als 2,5 Prozent auf seinem Eigenkapital erwirtschaftet. Diese Zahl basiert auf einem Urteil des Bundesgerichts. Sie ergibt sich aus der Formel «Referenzzinssatz plus ein halbes Prozent». Sie gilt für Liegenschaften, die mehr als zehn Jahre alt sind. Das ist bei den meisten Liegenschaften der Fall.

Es widerspricht einer freiheitlichen Wirtschaftsordnung, wenn Gesetze Maximalrenditen von Investitionen vorschreiben. Es besteht in vielen Fällen kein oder nur ein geringer Zusammenhang zwischen Referenzzinssatz und effektiven Zinskosten. Im Weiteren stelle ich die Höhe der zulässigen Rendite in Frage. Nicht zu vergessen: Unser Land braucht Vermieter, die in Liegenschaften investieren und diese unterhalten, aber auch etwas damit verdienen wollen.

Eine Maximalrendite von momentan 2,5 Prozent ist zu tief. Wer setzt sich für einen solchen Ertrag all den Risiken wie Unterhalt, Mietzinsausfall, Leerstand usw. aus? Ich bin der Meinung, dass jedes Risiko adäquat belohnt werden muss.

Es ist Unfug, dass die Kündigung eines Mietvertrags auf bis zu vier Jahre erstreckt werden kann. Niemand stellt sich gegen einen Schutz des Mieters bei missbräuchlicher Kündigung oder wenn diese gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Eine Erstreckung wird aber auch gewährt, wenn ein Investor zum Beispiel eine Liegenschaft weiter entwickeln will (Komplettsanierung oder Neubau), was nur bei leeren Wohnungen möglich ist. Ähnlich krass zeigt sich die Situation, wenn jemand eine Liegenschaft zuerst vermietet, bevor er sie in näherer Zukunft selbst bewohnen will. Im schlimmsten Fall muss er einige Jahre warten, bevor er sein Wohneigentum selber nutzen kann. Der Eigengebrauch ist heute nicht mehr uneingeschränkt möglich.

Aus den obigen Beispielen lässt sich ablesen, dass das Pendel einseitig ausgeschlagen hat. Ich bin für den Schutz des Schwächeren, aber eine Ausbeutung des vermeintlich Stärkeren ist auch falsch.

Eine Korrektur des Mietrechts wäre deshalb nötig.

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